합유 등기 뜻과 종료 부동산 등 공동투자 소유 갈등 대응책은

 

반갑습니다,

법무법인 우경입니다. 

 

이번 포스팅은 합유등기에 관한 내용입니다. 

 

합유등기

 

합유

 

 

부동산 투자 등을 시작할 때에 투자금이 부담스러운 경우 많은 분들이 동업 형태로 시작을 하기도 합니다. 하지만 많은 경우 매수를 할 때에는 괜찮았으나 이후에 부동산 분쟁과 갈등이 생기기도 합니다.

 

함께 투자를 한 공유물에 대하여 수익을 나누려는 목적이 있다면 동업으로 볼 수 있지만, 단순 공유관계로 전매차익을 얻기 위함이라면 공동매수인이 됩니다.

 

부동산을 공동 소유하는 유형에는 공유와 합유, 그리고 총유가 있습니다. 그중 합유관계는 공동 소유관계를 뜻하고 있습니다. 

 

민법 제 271조 물건의 합유 1. 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.  2. 합유에 관하여는 전항의 규정 또는 계약에 의하는 외에 다음 3조의 규정에 의한다.

 

 

민법에서는 보편적으로 두 명 이상이 금전이나 재산 노무 등을 출자하여 공동 사업을 경영하는 것을 조합이라고 하며, 이러한 조합체는 동일 목적으로 결합됩니다.

 

이러한 관계에서 조합재산에 관하여 합유관계가 형성되는 것이며, 합유자의 권리는 합유물 전체에 미치게 되고, 공동소유자들은 관련하여 일정한 몫을 차지하게 됩니다. 

 

 

합유등기 처분과 분할은

 

 

위에서 언급하였든 합유자의 권리는 합유물 전체에 미치게 되어 조합원들은 모두 합유 재산에 대하여 지분이 있습니다. 

 

하지만 이는 공동의 목적으로 결합되어 있기 때문에 한두 사람이 분할을 원하는 경우나 혹은 개개인의 다양한 의견에 대하여는 통제가 있습니다.

 

만약 공동매수를 한 목적이 전매차익의 획득이고 공동사업을 위한 동업체에서 매수한 것으로 되려면, 매수한 부동산 등을 동업체의 재산으로 귀속시켜야 합니다.

 

합유등기는 조합관계가 종료될 때까지는 개인적으로 결정을 할 수 없고, 분할에 관하여 별도 약정이 없다면 분할을 할 수도 없습니다. 

 

민법 제 272조 합유물의 처분, 변경과 보존 합유물을 처분 또는 변경함에는 합유자 전원의 동의가 있어야 한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.  민법 제 273조 합유지분의 처분과 합유물의 분할금지 1. 합유자는 전원의 동의없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못한다.  2. 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다.

 

 

이익이나 손실이 생긴 경우에는 조합원에게 귀속되고, 손익분배의 비율 혹은 결산의 시기 등과 같은 결정사항은 특약으로 정하여야 합니다. 만약 관련된 특약 조항이 없다면 손익분배 비율은 각 출자가액에 비례하게 됩니다.

 

개인적으로 지분을 회수하고 싶어 졌다면 조합체의 해산 청구를 할 수 있으며, 혹은 조합을 탈퇴하여 지분정산금청구를 진행할 수 있는데 복잡한 과정을 거쳐야 하기 때문에 법률 전문가와 상의 후 진행하는 것이 좋습니다. 

 

 

합유 종료는

 

 

합유등기 등과 관련하여서는 개인적으로 결정을 할 수 없기 때문에, 종료 역시 전원의 의견이 일치하는 경우, 혹은 조합계약에서 정한 사유가 발생한 경우에 종료됩니다. 

 

또한 조합 목적 달성에 성공하였거나 목적 달성이 곤란하다고 인정되는 경우, 원활한 운영이 되지 않는 사유가 있다면 조합관계가 종료될 수 있습니다.

 

민법 제 274조 합유의 종료 1. 합유는 조합체의 해산 또는 합유물의 양도로 인하여 종료한다.  2. 전항의 경우에 합유물의 분할에 관하여는 공유물의 분할에 관한 규정을 준용한다.

 

 

2인으로 이루어진 조합관계인 경우라면 한 사람이 탈퇴를 하면서 종료가 되고, 만약 한 사람이 사망을 한 경우라면 탈퇴를 한 것과 같게 됩니다.

 

한 사람이 사망을 한 경우 별도의 특약이 없다면 상속인이 합유자로 승계되지 않기 때문에, 직접적으로 사망한 사람에 대한 사망 사실을 입증하고 합유명의자 변경 등기를 신청하여야 합니다.

 

그리고 상속인들은 감정평가를 받아서 금전으로 환급을 받을 수 있는데, 이 과정에서 갈등이 생겼다면 정산금청구소송 등을 진행하여 환급받을 수 있습니다.

 

 

갈등이 생겼다면

 

 

동업관계의 좋은 시작과는 다르게 진행되는 과정이나 끝나는 과정에서 돈의 지급 방법, 계약의 해지, 투자금 반환등과 관련하여 많은 갈등이 생기게 됩니다. 

 

특히 합유등기의 경우에는 혼자서 결정을 할 수 있는 권한이 없기 때문에, 횡령이나 배임 등과 같은 범죄가 생겨서 형사사건에 연루되기도 합니다. 

 

개인별로 각자의 상황이나 이익이라고 생각하는 부분이 다르기 때문에 복잡한 상황에서 추가적인 문제가 계속하여 발생하는 경우도 많기 때문에, 초기부터 법률 전문가와 상의 후 사건을 해결해 나가는 것이 필요합니다. 

 

법무법인 우경

 

 

법무법인 우경은 사무장 없이 변호사가 직접 상담합니다. 

 

대표 변호사는 채권추심변호사회 부회장, 주택도시보증공사 전문직 위원 등을 수행하고 있으며, 부동산이나 민사소송에서 수많은 경험과 관련 기관 법률 자문활동 등으로 축적한 노하우를 통하여 의뢰인을 밀착 조력하고 있습니다.

 

사건이 발생하였다면 승소뿐 아니라 마지막 금전 회수를 목표로 하고, 다양한 상황을 미리 예측하여 대응하여 의뢰인의 권리를 보호합니다. 

 

합유등기 등과 관련하여 어려움이 생기셨거나 더욱 궁금하신 점이 있으시다면, 연락처를 통하여 자세한 상담받아보실 수 있습니다. 

 

감사합니다. 

 

 

 

 

합유등기