불법점유한 임차인에 대하여 부동산점유이전금지가처분과 토지 인도 및 월 임차료 청구 전부 인용 사례

반갑습니다,

법무법인 우경입니다.

 

이번 포스팅의 주제는 임차인의 부동산 불법점유를 금지하기 위한 목적의 가처분신청에 관한 소송 사례를 다루어보고자 합니다.

 

당해 소송은 부동산점유이전금지가처분 신청과 토지 인도의 청구를 병합한 사건입니다.토지 인도에 관하여는 인도의 완료 시까지 월 임차료를 계산하여 납부할 것을 함께 청구하였고, 이것을 포함하여 전부 인용(조정성립) 되었습니다.

 

 

기초 사실

 

 

위 사건의 의뢰인은 토지의 소유자로서, 피고 법인에게 전자재 야적 용도로 임대하였습니다.

피고 임차 법인과의 임대차 계약은 1회 묵시적 갱신이 된 상태였습니다.
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이후 원고(의뢰인)께서는 피고(임차인)가 원고의 허락 없이
원고 소유의 토지에 가설 건축물을 축조하고, 그 내부에 컨테이너 등을 배치한 사실을 알게 되었습니다.
나아가 임차인은 해당 토지 뿐만 아니라 의뢰인 소유의 인접 토지까지 불법 점유하고 있었으며,
불법 점유하고 있는 토지에는 철제펜스까지 설치하여 임차인 소유의 각종 기계류 등을 배치해 놓은 상태였습니다.

이와 같은 사실을 알게된 의뢰인께서는 즉각적인 대처가 필요하다는 것을 깨닫게 되었고,
우리 사무소를 찾아주시어 해당 임대차계약을 정상 해지함과 동시에, 토지를 원상복구시키고 인도를 요청할 것을 의뢰해 주셨습니다.

 

 

관련 법률

 

「민사집행법」 제23조제1항, 제279조  및 제301조
「민사집행규칙」 제203조제2항
「민사소송법」 제249조, 제274조 

 

부동산점유이전금지가처분 신청이란?

부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 의미합니다.

 

 

 

신청 요건 (피보전 권리 등)

 

임대차계약의 해지에 따른 건물명도청구권, 낙찰허가결정에 의한 건물명도청구권, 소유권에 의한 명도청구권 등 채무자에게 대항할 수 있는 한 물권이든 채권이든 상관없이 피보전권리가 될 수 있습니다.

부동산점유이전금지가처분은 목적물의 본 집행까지 채무자(임차인 또는 점유자)가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면, 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 인정됩니다.

 

법무법인 우경의 조력

 

 

당사자가 법인 이거나,
대상 건물과 면적지의 평수와 가액이 큰 대규모 부동산의 거래이거나,
상대방 측에서 고의적으로 (작정을 하여) 금전적인 손해를 끼치려 하는 경우에는

되도록이면 빠른 시일 내에 전문가에게 자문을 구하여 법적으로 대응하는 것이 좋습니다.

 

당해 사건의 경우 임차인인 상대방이 법인이여서 불이행의 위험이 높은 편이었고,
고의적으로 토지를 불법점유한 사실이 있었기 때문에
즉각 법률적인 대처를 통하여 상대방이 실시할 수 있는 여러 가지 편법을 막아낼 수 있었습니다. 

 

최병석 변호사는 사건의 구체적인 상황을 파악한 후 
임차인이 토지 반환을 지연시킬 목적으로 해당 토지의 점유를 (허위로) 타인에게 이전할 위험이 있다는 점을 의뢰인께 잘 설명한 뒤 토지 인도 및 그에 관한 임차료 청구와 부동산점유이전금지가처분을 함께 신청하였습니다.

부동산 명도 소송에 있어서 가장 중요한 과정은 바로 부동산점유이전금지가처분라고 할 수 있습니다.
인도 청구나 명도소송, 퇴거소송을 진행하기 위해서는 소장을 보낼 대상이 명확해야 하는데, 
만약 그 상대방이 계속 바뀌게 된다면 소송 자체가 이루어질 수 없고, 매우 지체될 위험이 크기 때문입니다.

 

당해 사안은 의뢰인께서 불법건축물의 존재를 알게 되자마자 우리 사무소에 의뢰를 해주시고, 
즉각적으로 점유이전금지가처분 신청을 하여 큰 피해를 막아낼 수 있었습니다.

그러나 만약 임차인이 악의를 품고 불법 건축물에 다른 사람을 거주하도록 한다면, 또다른 문제가 발생할 수도 있습니다.

부동산점유이전금지가처분은 흔하게 발생하는 부동산 인도 및 명도소송을 진행 중의 한 절차이무로, 이에 대해 충분히 고려해보고 진행하시는 것이 좋습니다. 절차만을 본다면 비교적 간단하다고 생각하실 수 있지만, 자칫 잘못하게 되면 시간과 비용이 배로 더 들 수 있는 만큼 사건의 초반부터 전략적인 대응을 통하여 현명하게 해결할 필요가 있습니다.

 

 

재판 결과(주문)

 

 

그 결과 토지인도청구과 부동산점유이전금지가처분 신청 및 토지 이용로에 관한 청구 모두 인용되었습니다.

법무법인 우경의 최병석 변호사는 당해 사건 승소에 더불어 의뢰인께서 토지를 무사히 받환받으실 수 있도록 관련한 사후처리(집행 등)까지 함께 진행하였습니다.

 

채무자는 별지목록기재 부동산에 대한 점유를 풀고 채권자가 위임하는 집행관에게 인도하여야 한다.
집행관은 현상을 변경하지 아니할 것을 조건으로 하여 채무자에게 이를 사용하게 하여야 한다.
채무자는 그 점유를 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하여서는 아니 된다.

피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 천막과 구조물을 각 철거하고, 위 부분 토지를 인도한다.
철거 및 인도 완료시까지 월 ㅇ백만 원의 비율로 계산한 돈을 지급한다.

 

 

 

 

 

 

법무법인 우경은 사무장이 상담하지 않습니다.

적확하고 신속한 법률 행위를 위하여 초기 상담부터 재판 이후 사후 관리까지 모든 과정에서 변호사 책임 하에 진행하고 있습니다.

 

임대차 분쟁 및 부동산 관련 문제로 고민이 있으신 경우, 주택도시보증공사(HUG) 전문 위원을 겸임하여 다양한 사건을 해결해오고 있는 최병석 변호사의 도움을 통하여 문제를 원활히 풀어나갈 수 있기를 바라겠습니다.

 

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