부동산 명의신탁 뜻과 성립범위 부동산실명법 위반하였다면
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법무법인 우경입니다.
이번 포스팅은 부동산 명의신탁에 대한 내용입니다.
부동산 명의신탁 뜻
부동산에 대하여 소유자는 따로 있지만 본인의 이름이 아닌 다른 사람의 이름으로 등기를 하기도 합니다. 이러한 약정을 부동산 명의신탁이라고 합니다.
실질적인 소유자는 신탁자이며 등기부상 명의자는 수탁자인데, 신탁자와 수탁자를 다르게 하는 계약인 것이죠.
이러한 과정에서 신탁자와 수탁자는 소유권 확인증서를 만드는 등 소유권에 대한 등기를 따로 설정해두기도 하는데, 등기부상 명의자와 실질적인 소유주가 다르기 때문에 분쟁이 생기기 매우 쉬운 편입니다.
예전에는 이러한 부동산 명의신탁 등으로 인하여 탈세나 투기 등의 행위가 많이 발생되었으며, 현재에도 사회적으로 큰 문제가 되었던 전세사기 등의 사건이 발생할 수 있습니다.
때문에 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률이 제정되었습니다.
부동산 실명법
부동산 실명법에 의하면 명의신탁 약정은 무효가 되고, 명의신탁 약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 대한 물권변동 역시 무효가 됩니다.
하지만 이 경우에 부동산에 관한 물권을 취득하려는 계약에서 상대방 당사자는 명의신탁 약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 무효가 되지 않습니다.
실권리자 명의 등기 의무를 위반하였다면 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에 처해집니다.
이처럼 부동산 명의신탁은 금지되어 있고, 개인 간 약정에 대하여는 무효로 볼 수 있으니 주의하여야 합니다. 또한 한쪽에서 일방적으로 처분 등을 하려는 등 법적으로 많은 분쟁이 발생하고 있는 부분이기도 합니다.
세금의 문제 등이 발생할 수 있기 때문에 일반적으로 해결하기 어렵고 무척 복잡해지기도 합니다. 때문에 사건에 연루되었다면 법률 전문가의 조력을 받아 조속한 해결을 하는 것이 필요합니다.
부동산 명의신탁 성립되는 경우
부동산 실명법에 의하면 특례로 명의신탁이 성립되는 경우들이 있습니다.
종중이 보유한 부동산에 대한 물권을 종중 이외의 자의 명의로 등기한 경우, 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 대한 물권을 등기한 경우, 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 등이 이에 속하게 됩니다.
다만 이 경우에는 조세포탈 혹은 강제집행의 면탈이나 법령상 어떠한 제한의 회피를 목적으로 하지 않은 경우가 되어야 가능합니다.
대법원에서는 부동산 명의신탁 약정에 관한 성립 여부에 대하여 등기권리증의 소지 여부, 수익형 부동산을 관리하는 사람, 재산세 납부 또는 매매대금을 어느 쪽에서 지급하였는지 등 여러 정황 등을 따져보고 판단합니다.
명의신탁 소송에는 2자 간 명의신탁, 3자 간 명의신탁, 계약 명의신탁 이렇게 3가지 유형이 있으며, 유형에 따라서 소송 양상이 달라지게 되기 때문에 구분하여 확인해 보아야 합니다.
부동산 명의신탁 관련 소송을 준비하고 있다면
많은 분들이 부동산 명의신탁이 인정되는 경우인지, 그리고 해당 부동산에 대하여 소유권이 누구에게 있는지 등에 대하여 궁금해하십니다.
소유권 분쟁이 생겼다면 우선 부동산 실명법에 의하여 법적 효력을 지니고 있는지에 대한 여부를 따져보아야 합니다. 신탁의 유형에 따라서 소유권에 대한 귀속이 달라지기 때문입니다.
만약 2자 간 명의신탁이라면 신탁자는 수탁자에게 소유권이전등기 소송을 제기하고 부동산을 반환받게 될 수 있으며, 권리자가 부동산 매수를 한 뒤에 수탁자 앞으로 등기를 이전하였다면 약정은 무효가 되고 부동산매매계약은 유효하게 됩니다.
이때에는 소유권이전등기를 말소하였다가 소유권을 다시 찾아오는 방법이 있고, 신탁자는 매도인을 대위하여 수탁자에게 소유권이전등기 소송을 제기할 수도 있습니다.
만약 계약명의신탁일 경우 소유권이 수탁자에게 있다는 원칙에 의거하여 수탁자를 상대로 부당이득 반환 청구 소송을 제기할 수도 있습니다.
또한 사안에 따라 명의신탁 소송을 진행하고 약정 해지나 실소유환원 제도 등의 절차 등을 이용해 볼 수 있습니다.
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부동산과 관련된 갈등 상황에서는 각자 마주한 상황에 따라 대처 방법에 많은 차이가 있게 되므로, 부동산 소송 전문가의 조력을 받아 최적화된 법적 대응책을 받아보시는 것이 좋습니다.
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